Büroarbeitsplatzkosten weiter gesunken
Die Arbeitsplatzkosten für Büroarbeitsplätze sind in Deutschland auch 2005 weiter gesunken. Betrug sie 2004 noch 11.725 Euro pro Arbeitsplatz im Jahr, so reduzierten sich 2005 auf 10.551 Euro. Das ergab die zum dritten Mal von Creis GmbH, Seebruck/München, durchgeführte Arbeitsplatzkostenanalyse bei 27 überwiegend international tätigen Unternehmen mit 64.673 untersuchten Arbeitsplätzen. Verantwortlich für die geringeren Kosten war Creis zufolge ein zum Vorjahr um 3,81 qm auf 33.99 qm reduzierte Flächenverbrauch pro Mitarbeiter (bezogen auf die Nettogrundfläche NGF). Die Flächenkosten hingegen sind mit 310,45 Euro/qm NGF stabil geblieben. Größter Kostenblock bleiben Kapitalkosten. Die Kommunikationskosten haben erstmals die Betriebskosten von Gebäuden als zweitgrößten Kostenblock abgelöst. Im Internationalen Vergleich liegt Deutschland in der Creis Analyse nach der Schweiz (11.086 Euro) auf dem zweiten Platz von insgesamt sieben untersuchten Ländern. Die günstigsten Arbeitskosten wurden mit durchschnittlich 6.564 Euro in Ungarn ermittelt IZ Aktuell 22. August 2006 |
Bürofläche je Mitarbeiter
Die durchschnittliche Bürofläche je Mitarbeiter beträgt in Deutschland 31 m2. Das hat die jüngste Befragung von Jones Lang LaSalle (JLL) ergeben, an der sich in diesem Frühjahr 210 Unternehmen beteiligten. Ende 2003 hatte JLL noch eine durchschnittliche Fläche von 33,1 m2 ermittelt. Den meisten Platzbedarf haben die Bürobeschäftigten in Düsseldorf (34,4 m2), den geringsten diejenigen in Berlin (28 m2). Kleinere Unternehmen bis zu 5 Mitarbeitern beanspruchen im Schnitt 37,5 m2 je Mitarbeiter, Firmen mit mehr als 50 Beschäftigten begnügen sich mit 25 m2. Am großzügigsten sind Banken und Finanzdienstleister mit durchschnittlichen 32,4 m2 je Beschäftigtem, knauseriger sind Medienunternehmen mit 27,9 m2. Den meisten Platz brauchen Einzelbüros (31,2 m2 je Mitarbeiter), Bürolandschaften sind der Untersuchung zu Folge am effizientesten (24,3 m2).Ein Beschäftigter braucht 31 m2 Bürofläche
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Mehr Umsatz und noch mehr Leerstand
Deutsche Unternehmen, denen häufig mangelnde Immobilienkompetenz nachgesagt wird, scheinen eines ganz genau zu wissen: Die Büromieten sind im Keller, und daher ist jetzt die beste Zeit für neue Verträge. Die neue Mobilität brachte den Maklern sprunghaft steigende Vermietungsumsätze.
Der Maklerverbund Deutsche Immobilien-Partner (DIP) registrierte im 1. Halbjahr 2005 in den 13 beobachteten Städten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart mit 1,3 Mio. qm rund 40% mehr Vermietungen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Für die Bürohochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) bilanziert Jones Lang LaSalle (JLL) 1,1 Mio. qm (+27%). Besonders gut verlief das Halbjahr für Frankfurt, wo die Makler etwa 265.000 qm an Vermietungen ermittelten. Je nach dem seinerzeitigen Vorjahreswert entspricht das einem Zuwachs um 160% (DIP) bzw. um 33% (Atisreal).
Auch in Berlin, Hamburg und der Region München gab es Umsatzsteigerungen; die höchsten Werte für Berlin nennt DIP (236.000 m2, +37%), im Münchner Raum zählte JLL 283.400 qm (+27%). In Düsseldorf ermittelten die Makler einen Umsatz von etwa 100.000 qm; je nach verwendeter Vorjahreszahl ist das gegenüber 2004 eine Verbesserung oder ein Rückgang.
Doch mit den Umsätzen stiegen auch die Leerstände weiter an. Frankfurt hält weiter die Spitze mit einer Quote von 18% (DIP). Je um die 11% zählen München und Düsseldorf. Immerhin schwächt sich der Zuwachs neuer Flächen weiter ab. Die größten Überhänge bestehen weiterhin in Frankfurt und München. In Frankfurt zählt Atisreal 2,2 Mio. qm leere Bestandsflächen und weitere 2,5 Mio. qm projektierte Büros, in München liegt der aktuelle Leerstand laut DIP bei 1,9 Mio. qm. Dem Vermietungsboom tut das keinen Abbruch: Für das Gesamtjahr rechnet JLL in den fünf Hochburgen mit deutlich mehr als 2 Mio. qm - das beste Resultat seit vier Jahren. Es gebe aktuell eine "nachhaltige Belebung des Marktes", da neben Flächentausch mittlerweile auch eine steigende Zahl von Expansionen und Neuansiedlungen stattfänden.
Der Rückgang bei den Mieten schwächt sich ebenfalls ab. Leichte Abschläge der Spitzenmieten in Berlin, München, Frankfurt und Düsseldorf registriert JLL. Die DIP nennen für München stabile 27 EUR/qm und für Frankfurt unverändert 32 EUR/qm, die Frankfurter Citymieten im mittleren Bereich zeigen laut DIP allerdings ein merkliches Minus von 24 auf 18,50 EUR/qm. (mol)
Immobilien Zeitung vom 14.07.2005Büromarkt |
"Talsohle auf Büromarkt ist erreicht": Makler raten zum Vertragsabschluß Auf dem Markt für Büroflächen in Frankfurt sei die Talsohle erreicht. Zu diesem Ergebnis kommen verschiedene Maklerhäuser in ihren Berichten zum Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr. Nach Angaben des Maklerunternehmens Atisreal ist der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit 272000 Quadratmetern gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 30 Prozent gestiegen. Jones Lang La Salle und Aengevelt kommen sogar zu noch höheren Steigerungsraten, die auf eine andere geographische Abgrenzung des Frankfurter Marktes und auf andere Vergleichswerte im Vorjahr zurückzuführen sind. Nach Angaben von Oliver Barth, Leiter der Frankfurter Niederlassung von Atisreal, ist der Anteil der großflächigen Vermietungen von mehr als 5000 Quadratmetern stark gestiegen. Die Spitzenmiete für moderne Flächen in zentraler Lage sei erstmals seit 2001 nicht mehr gesunken. Sie liege bei 34 Euro für den Quadratmeter im Monat. Besonders erfreulich sei, daß wieder mehr neu gegründete oder nach Frankfurt umgezogene Unternehmen Flächen anmieteten. Der Markt sei daher nicht mehr ausschließlich vom Flächentausch geprägt. Allerdings bleibt der Leerstand auch nach Ansicht von Barth extrem hoch. Einschließlich der Untervermietungsfläche stünden 2,6 Millionen Quadratmeter zur Verfügung, was auch auf die starke Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zurückzuführen sei. Da derzeit nur noch wenige Projekte realisiert würden, verlangsame sich das Wachstum des Leerstands. Barth hofft sogar auf eine starke Verringerung in den nächsten Jahren, da sich die Nachfrage nach den Prognosen von Atisreal bei rund 500000 Quadratmetern im Jahr stabilisieren wird. Atisreal-Geschäftsführer Piotr Bienkowski wies darauf hin, daß Frankfurt keineswegs ein monostruktureller Bankenstandort sei. Untermietflächen seien kaum gefragt, auch ältere Objekte und Büros in Nebenlagen seien schwer zu vermieten. Wer dagegen größere und moderne Flächen in guter Lage suche, habe trotz des großen Leerstands oft nur die Auswahl zwischen wenigen geeigneten Objekten, so Barth. Das gelte insbesondere für das Westend. Da nicht mit weiter sinkenden Mieten zu rechnen sei, sollten sich Mietinteressenten bald entscheiden, sonst könnten sie bei ihrer Wunschimmobilie rasch das Nachsehen haben. Laut Bienkowski ist ein positiver Nebeneffekt der gesunkenen Mieten für Ladengeschäfte, daß sich an vielen Stellen wieder Gaststätten etablierten. (ale.)
Text: F.A.Z., 14.07.2005, Nr. 161 / Seite 44 |
